전세나 월세로 집을 얻어서 이사를 했다면 반드시 해야하는 일이 있습니다. 바로 확정일자를 받아두는 일인데 만약 세들어사는 집이 경매에 넘어가는 상황이 발생할 경우 보증금을 지킬 수 있는 방법인만큼 빼먹지 않아야 하는 일입니다. 단, 확정일자의 경우 보장금액내에서 우선변제를 받을 수 있기 때문에 세부적인 사항에 대해서 알아둘 필요가 있습니다.
확정일자란?
주택임차인이 임차주택의 보증금에 대해서 대항력을 갖게 하기위해서 만들어진 제도로 경매시 우선순위 배당에 참가하여 후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있는 제도입니다.
확정일자 보장금액은 어떻게 되나요?
기본적으로 확정일자를 받았다고해서 모든 보증금에 대해서 우선변제를 받을 수 있는 것은 아니며 주택임대차보호법에서는 각 지역에 따라 정해놓은 보증금 이하로 보호받을 수 있습니다.
주택임대차보호법에 의한 소액임차인 최우선변제금액
- 서울시 : 보증금 9,500만원 / 최우선변제 3,200만원
- 수도권 과밀억제권 (인천시 포함) : 보증금 8,000만원 / 최우선변제 2,700만원
- 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 보증금 6,000만원 / 최우선변제 2,000만원
- 기타지역 : 보증금 4,000만원 / 최우선변제 1,500만원
다만 보증금이 주택가액의 2/1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2/1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있습니다.
확정일자 받는법은?
우선 확정일자를 통한 효력을 갖추기 위해서는 세가지 요건을 갖추어야 합니다. 그부분에 대해서 먼저 살펴보도록 하겠습니다.
1. 전입신고를 마친 날
2. 임차한주택을 점유한 날 (거주를 해야합니다.)
3. 임대차계약서의 확정일자를 받은날
전세권설정의 경우에는 거주를 하지 않아도 되지만 확정일자를 통한 대항력을 갖추기 위해서는 전입신고, 확정일자, 거주 세가지 요건을 충족해야하니 알아두시기 바랍니다.
다음으로 확정일자를 받기위해서는 우선 거주하는 지역의 주민센터에 방문하셔야 하는데 이때 필요한 서류는 임대차계약서 및 신분증이 필요하고 별도의 수수료가 필요한데 600원 정도이니 챙겨가시면 됩니다.
만약 주민센터를 통해서 확정일자를 받았다면 그날부터 효력이 발생하는 것은 아니고 다음날부터 효력이 발생하니 기억하시기 바랍니다.
전세권설정과 확정일자의 차이는?
확정일자의 경우에는 주민센터를 통해서 간단하게 받을 수 있지만 전세권설정의 경우 그보다 과정이 복잡하고 비용이 많이 들게 됩니다. 또한 전세권설정의 경우에는 집주인의 동의가 필요하기 때문에 집주인이 동의를 해주지 않으면 설정자체를 하지 못합니다.
이렇게 까다롭고 복잡한 전세권설정이지만 확정일자와 달리 장점도 있는데 우선 효력이 당일부터 발생하고 문제가 발생했을때 비교적 보증금을 쉽게 돌려받을 수 있습니다. 또한 확정일자와 달리 해당 집에 거주를 하지 않아도 상관이 없습니다.
두가지 모두 보증금을 지키기위한 방법이긴 하지만 각각의 장단점이 있기 때문에 잘살펴보시고 나에게 유리한 방법을 선택하시면 될듯합니다.
