내집마련은 저와 같은 서민에게 일생의 꿈이라고 할 수 있습니다. 하지만 이런 내집마련을 위해서 무리한 대출을 받아서 주택을 구입했다가 집값하락과 더불어 이자부담으로 인해서 주택매도를 하려고 하지만 얼어붙은 부동산시장에서 쉽게 팔리지 않는 경우가 많습니다. 이렇게 내집이 있지만 팔고 싶어도 팔지못하고 과도한 이자부담을 않고 있는 경우를 하우스푸어라고 하는데 정부에서는 이런 하우스푸어를 구제하기 위해 작년부터 희망임대주택리츠라는 제도를 시행중에 있습니다. 이번글에서는 이제도가 정확히 어떤 제도인지 상세하게 정리해보도록 하겠습니다. 신청자격, 지원조건, 신청공고등 자세하게 확인해보셔서 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
부동산투자회사(REITs, 리츠)란 무엇인가?
주식회사의 형태로 다수의 투자자에게 자금을 모집하고 이를 부동산에 투자해 운용한 후 얻은 수익을 투자자에게 배당하고자 하는 목적으로 하는 부동산 간접 투자기구입니다.
희망임대주택리츠 신청자격은 어떻게 될까요?
우선 주택매입 공고일 이전부터 신청주택을 소유하여 리츠의 주택취득일까지 1세대 1주택(일시적 2주택자 포함)의 요건을 갖추셔야 신청이 가능합니다. 아래에서 상세 신청조건에 대해서 알아보겠습니다.
◆ 주택취득일
리츠의 소유권이전등기일 또는 잔금지급일 중 빠른날
◆ 1세대 1주택이란?
- 1세대가 주택법상 주택 1채를 보유한 경우
- 동일 주소지에 별도 세대를 구성하여 거주하더라도 1세대로 간주
- 배우자는 주민등록등본산의 동일세대가 아니더라도 동일세대원으로 간주
◆ 일시적 2주택자란?
1세대 1주택자가 추가로 1주택을 취득하여 2주택이 된 경우로서 그 취득일로부터 3년 이내에 1주택을 처분하는 경우
신청이 가능한 주택은?
◆ 아파트 (연립, 노인복지, 도시형생활주택이나 오피스텔등은 제외)로서 공시가격이 9억원 이하이고
- 해당주택이 속한 단지가 300세대 이상이거나
- 150세대 이상으로 승강기가 설치되었거나 중앙집중식 난방(지역난방 포함) 방식인 아파트
◆ 주택담보대출 근저당 등 (압류*가압류)의 말소에 문제가 없어야 함
매입 제외하는 주택은?
- 개발예정지역 내의 주택 (재개발, 재건축을 추진중인 경우도 포함)
- 불법 구조 변경된 주택이나 노후도, 주거환경, 입지여건 등이 불량한 주택
- 해당 주택의 담보대출 원리금 등의 채무액이 매입가격보다 많은 주택
- 해당 주택에 대한 경매 또는 공매가 진행중인 주택
- 기타 소유권 이전에 문제가 있는 주택
어떤 지역의 주택 매입이 가능할까요?
수도권 : 서울, 인천, 경기
지방 : 5대광역시 (부산, 대구, 광주, 대전, 울산), 세종시, 인구 10만 이상 시*군
인구 10만이상 시*군 (2014년 5월 안전행정부 주민등록 인구통계)
강원 : 강릉시, 원주시, 춘천시
경남 : 거제시, 김해시, 밀양시, 사천시, 양산시, 진주시, 창원시, 통영시
경북 : 경산시, 경주시, 구미시, 김천시, 상주시, 안동시, 영주시, 영천시, 칠곡군, 포항시
전남 : 광양시, 목포시, 순천시, 여수시
전북 : 군산시, 익산시, 전주시, 정읍시
제주 : 서귀포시, 제주시
충남 : 공주시, 논산시, 당진시, 보령시, 서산시, 아산시, 천안시
충북 : 제천시, 청원군, 청주시, 충주시
매입호수는 1,000호 이내이며 전용면적 85㎡이하 700호 이내, 전용면적 85㎡초과 300호이내로 매입한다고 합니다.
매입대상 주택선정 및 매입가격은 어떻게 되나요?
◆ 대상주택의 선정
신청접수된 주택에 대한 서류심사 및 현장여건조사 등을 거쳐서 감정평가를 실시하고 주택소유주가 매입신청 시 제시한 매도희망가격을 기준으로 매도희망가격 비율이 낮은 주택 순으로 매입 우선순위를 결정하게 됩니다.
매도희망가격 비율 = 매도희망가격 ÷ 감정가격
◆ 매입가격
리츠는 해당 주택의 전용면적에 따라서
전용면적 85㎡이하는 매도희망가격과 감정가격의 95%중 낮은 금액으로
전용면적 85㎡초과는 매도희망가격과 감정가격의 90%중 낮은 금액으로
매입가격을 결정하여 주택소유주에게 제시하고 주택소유주가 리츠에서 제시하는 조건으로 계약할지를 결정하면 리츠가 안내하는 방법에 따라서 계약을 체결하게 됩니다.
희망임대주택리츠 매입주택의 임대조건은 어떻게 되나요?
우선 주택매도시 주택소유주는 2가지 방법중에서 선택이 가능합니다.
하나는 매도후 임대를 통해서 해당주택에 계속거주하는 방법이고 다른 하나는 매도후 퇴고하는 방법인데 매도후 임대를 하게되면 어떤 조건으로 임대를 하게되는지 알아보겠습니다.
- 소유자 거주 : 매매계약 체결 후 잔금 지급일로부터 5년 또는 2년 중 선택
- 세입자 거주 : 기존 계약조건으로 거주 또는 리츠조건으로 거주 중 선택 다만, 기존 계약기간 만료시 리츠조건으로 계약 혹은 퇴거
※ 임대보증금은 전세가 기준 20% ~ 60% 사이에서 선택이 가능하고 보증금 전환율 및 월임대료율은 연 6% 입니다. 또한 계약 기간 중 보증금 및 월임대료의 상호전환은 불가능합니다.
예시) 주택의 전세가 평가액이 2억원이고 보증금을 60%로 결정한 경우
보증금 = 1억 2천만원 / 월 임대료 = 40만원
월 임대료 = (2억원 - 1억 2천만원) × 6% ÷ 12개월
희망임대주택리츠의 가장큰 장점이라고 한다면 주택을 매도후에도 해당주택에서 거주가 가능하고 임대기간 종료 후 해당 주택 매각시 감정가격으로 거주자에게 매입 우선권을 부여한다는 점입니다. 그렇기 때문에 현재 부동산 거래가 없어 주택매도를 하고 싶어도 하지 못하는 경우이거나 과도한 주택담보대출로 인해서 상환부담이 높은 경우라면 이제도를 이용하면 도움이 됩니다.
2014년도 주택매입 신청일정
2014년 7월 15일 ~ 8월 1일까지
신청시 필요한 서류나 제도에 대해서 보다 상세하게 알아보고 싶으신 경우에는 희망임대주택리츠 홈페이지를 방문하시면 보다 상세하게 알아보실 수 있습니다.
홈페이지 : http://www.molit.go.kr/hope_reit/
전화상담 : 031) 738-4250~4259
이상으로 희망임대주택리츠에 대해서 알아봤습니다. 올해는 8월1일까지 신청이 가능하니 잘확인하셔서 신청기간안에 신청하시기 바랍니다.
